Changement d’usage d’un immeuble : l’importance d’anticiper les impacts fiscaux

Les propriétaires de maisons unifamiliales au Québec expriment généralement une satisfaction élevée à l’égard de leur logement. Selon l’Étude sur les perceptions et tendances en habitation au Québec, environ 62 % des ménages sont propriétaires, tandis qu’environ 38 % sont locataires.

La maison individuelle non attenante (unifamiliale) demeure le type de logement le plus répandu au Québec, devant les appartements et les autres formes d’habitation, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Toutefois, dans un contexte marqué par la hausse du coût des logements — qu’il s’agisse des loyers ou des coûts d’accession à la propriété — et par d’autres enjeux d’accessibilité, notamment la pénurie de logements dans certaines régions, les conditions d’habitation des ménages québécois évoluent rapidement.

Cette évolution peut soulever des questions liées au changement d’usage d’un immeuble, une situation concrète aux conséquences parfois inattendues.

ILLUSTRATION D’UNE SURPRISE FISCALE À LAQUELLE PEU S’ATTENDENT

Le propriétaire détenait un triplex familial dans lequel il occupait, depuis plusieurs années, le logement du rez-de-chaussée. Ce logement représentait environ 60 % de la superficie totale de l’immeuble, tandis que les 40 % restants étaient occupés par ses enfants à titre locatif.

À la suite d’un changement de situation personnelle, il a choisi de quitter ce logement pour s’installer dans une unité plus petite du même immeuble, correspondant à environ 20 % de la superficie totale. Il croyait ainsi exercer un simple choix résidentiel, sans incidence sur le plan fiscal.

Toutefois, cette décision a été qualifiée, sur le plan fiscal, de changement d’usage partiel. Aux fins de l’impôt, le propriétaire était considéré comme ayant modifié l’affectation d’une partie de l’immeuble, ce qui entraînait une disposition réputée de la portion désormais entièrement utilisée à des fins locatives, ainsi que l’acquisition d’une nouvelle portion à titre de résidence principale. Cette situation a donné lieu à un gain en capital imposable, malgré l’absence de toute transaction réelle.

COMPRENDRE LE CHANGEMENT D’USAGE ET SES IMPACTS FISCAUX

Un changement d’usage survient dès que la proportion d’utilisation personnelle et locative d’un immeuble est modifiée, que ce soit de façon totale ou partielle. La loi fiscale traite alors cette modification comme une disposition réputée à la juste valeur marchande (JVM) de la portion concernée, suivie d’une réacquisition immédiate.

Ces règles découlent notamment de l’article 45(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu, qui prévoit une disposition réputée lors d’un changement d’usage (total ou partiel) d’un bien, ainsi que de l’article 13(7) pour les biens amortissables (DPA).

Au Québec, la Loi sur les impôts, en grande partie harmonisée avec la Loi de l’impôt sur le revenu, contient à cet égard des règles qui appliquent des principes quasi équivalents à ceux du fédéral.

C’est pourquoi cette fiction fiscale peut entraîner un gain en capital à déclarer dans l’année du changement.

L’IMPORTANCE D’UNE PLANIFICATION PROACTIVE

Avant de modifier l’utilisation d’une propriété, il est essentiel d’en évaluer les impacts fiscaux et les choix disponibles. Une planification adéquate, effectuée en amont, permet souvent d’éviter des surprises coûteuses et de prendre des décisions alignées sur les objectifs financiers à long terme du propriétaire.